관리 메뉴

구시렁 구시렁

빚테크 본문

재테크

빚테크

옥탑방청년 2007.03.22 23:00
Case 1
4억원 규모의 집, 40% 이상 대출 받았을 때

회계사 이진우 씨(37세)와 회사원 박현진 씨(33세) 부부는 2006년 1월 경기도 하남시에 33평 아파트를 구입했다. 집값의 60% 정도를 대출 받았으나 지난 한 해 동안 대출금 상환에 전념해 현재 대출금은 집값 4억원의 40%를 조금 넘는 1억7천5백만원(집값이 상승해 비율이 더 낮아진 셈)만 남아 있다.

그렇지만 앞으로 네 살 된 딸의 교육비가 늘어날 것으로 예상되고, 곧 둘째도 출산할 계획이라 무작정 상환이 아닌 합리적인 빚테크를 위해 재무 상담을 받기로 했다.

상황 진단

현재 자산 상황을 보면 부동산 자산이 총자산의 94%로 상당히 높고, 무리한 주택 구입에 따른 장기주택담보대출 비율이 총자산의 40%이다. 남편 이진우 씨의 연봉은 6천2백만원이고 강사료 등으로 1천5백만원의 추가 수입이 있으며, 부인 박현진 씨는 연봉 2천8백만원이다. 연간 소득은 1억5백만원(월 8백75만원) 정도로 높은 편이나 대출금 상환에 급급해 저축율은 3.78%밖에 안 된다. 지난 1년간의 현금 흐름을 분석해본 결과 추가적으로 저축 가능한 금액이 연간 6백79만원에 달하지만, 이 자금이 2006년도에 금융 상품 가입으로 유입되지 않았기 때문에 새어나간 돈으로 보여진다.

주택담보대출 HSBC은행에서 3년 거치 후 7년간 원리금 균등상환 조건(연 6.0%)으로 1억9천만원을 대출 받았으나 1천5백만원을 중도 상환해 현재 대출 잔액은 1억7천5백만원이다.
신용대출 주택 구입 시 부족한 자금을 마이너스 통장에서 1천만원 대출 받았으나 8%에 달하는 높은 금리가 부담되어 우선 상환했기 때문에 현재 대출 잔액은 0원이다.
예금 및 저축 수시입출식 예금으로 현금 4백80만원을 보유하고 있고, 장기주택마련저축(월 33만원 불입)에 4백만원이 예치되어 있다.
주식/펀드 및 채권 투자 7백70만원.
고정 지출 국민연금+건강보험+각종 보험료+재산세+소득세 월 1백19만원, 대출 상환액 월 3백만원.
변동 지출 양육비+교통통신비+부모님 용돈 월 1백23만원, 생활비 및 카드 대금 월 2백50만원.

CFP Says 1 자산 분산을 통한 금융 자산 비중 상향이 필요하다
총자산의 94%가 부동산이기 때문에 부동산 가치 등락에 따른 자산 변동 위험이 높다. 상대적으로 금융 자산이 3%로 아주 적은 데다 전부 채권형 상품(장기주택마련저축 및 수시입출식 예금)으로 이루어져 있어서 원하는 기대 수익률 10%를 달성하기에는 역부족이다.

2 저축 및 투자 금액을 늘린다
현재 저축액은 연간 자금이 생길 때마다 납입한 장기주택마련저축 4백만원 밖에 없는 상황인데 추가 저축 여력 6백79만원을 투자로 유입할 경우 저축 및 투자 비율은 10.2%가 된다. 여기에 작년 한 해 동안 상환했던 마이너스 대출 자금과 주택담보대출 중도 상환금 2천5백만원을 더하고, 지출을 연 6백만원 정도 줄여서 투자를 한다면 투자 비율을 39.53%로 늘릴 수 있다.

3 투자를 통해 대출 상환 자금을 마련한다
이진우 씨의 경우 지금은 거치 기간이라 월 88만원의 이자만 불입하고 있고, 작년 한 해 동안 대출 상환에 집중해 마이너스 대출을 전액 상환했고, 장기주택담보대출 원금도 1천5백만원이나 중도 상환했다. 그렇지만 이로 인해 매월 저축액이 부족해 부부의 은퇴 자금이나 자녀의 교육 자금 등 기타 재무 목표를 달성할 자금을 마련하지 못하고 있다(매월 30만원 정도 필요).

일반적으로 가계의 적정 대출 수준은 40% 미만으로 이를 초과할 때는 우선 대출 원금 상환에 주력하고 그 이후에는 대출을 가지고 있는 것을 부담스러워하지 말고 최소 이자액만 납입하면서 나머지 자금을 조금 공격적이고 고수익을 달성할 수 있는 펀드 상품에 투자하여 이자율을 상회하는 수익을 얻는 편이 낫다. 따라서 고액의 주택담보대출이라면 몇 년 거치 후 원리금 균등상환 방법으로 장기 상환을 하는 것이 좋다. 그리고 주택 가격이 상승해 납입한 이자 금액을 상회하는 자본 차익(매도 시 가격-취득 가격 및 기타 제비용)을 얻을 수 있다면 부동산 수익률도 만족스럽게 된다.

※현재 주택담보대출의 이자율은 6.0%대. 대출 상환했던 2천5백만원을 지난해 상당한 수익을 내었던 중국 펀드 등에 넣었다면 그 수익률은 연 130%를 넘어서 6%의 이자를 감당하더라도 추가로 100% 이상의 이익을 얻을 수 있었다(2006년 전체 글로벌 주식펀드와 글로벌 이머징마켓 주식펀드의 수익률은 각각 20.1%와 31.4%).

4 지출을 통제한다
생활비 및 카드 대금이 많은 편이다. 반드시 나가야 하는 고정 지출 및 변동 지출 중 양육비와 부모님 용돈을 제외한 생활비에서 일부 감액을 하여 저축 및 투자 비율을 높여야 한다.


Case 2
4억원 규모의 집, 1억원 미만 소액 대출 받았을 때

대기업 사내 커플인 정원웅 씨(35세)와 이선미 씨(31세)는 지난해 2월 결혼하면서 강서구 가양동에 31평 아파트를 2억9천만원에 마련했다. 주택을 담보로 8천만원을 대출 받았으나 맞벌이 수입의 상당분을 대출 상환에 사용해 대출금은 5천만원이 남아 있는 상태. 현재 집값은 4억1천만원으로 상승해 부채 비율은 12%로 낮아졌다. 최대한 대출을 갚아 자녀 출산 후 생활비를 여유 있게 운용할 것인가, 대출금을 유지한 채 펀드에 투자해 수익을 높일 것인가를 두고 고민 중.

상황 진단

부채를 제외한 순자산이 88%로 금융 상품에의 재투자 없이 대출금 상환에 급급해 ‘지나치게’ 안정된 상황. 남편 정원웅 씨의 연봉은 4천5백만원, 부인 이선미 씨의 연봉은 3천5백만원 정도로 부부의 한 달 평균 소득은 6백67만원이다. 순소득 대비 생활비는 28%로 양호한 상황이나 세금과 대출 이자 등을 제외한 나머지 금액 월 3백18만원가량을 전액 부채 상환함으로써 저축이 거의 없다.

주택담보대출 국민은행에서 현재 5.8% 금리로 5천만원 대출.
예금 및 저축 수시입출식 예금 현금 1천만원 보유, 청약예금에 남편과 부인 명의로 각각 1천만원과 3백만원 예치.
고정 지출 국민연금+건강보험료+각종 보험료+세금 월 97만원.
변동 지출 교통통신비+부모님 용돈+기타 월 74만원, 생활비 및 카드 대금 월 1백75만원.
FP Says 1 만성적인 유동성 부족 현상 해결(=당장 쓸 비상 자금 마련)
자산 대부분이 부동산 위주로 편중되어 있는 데다 매월 여유 자금도 대출금 상환에 사용되고 있어 결국 매달 부동산에 재투자하고 있는 셈이다. 대출을 다 상환하고 난 후에는 총자산 100%가 부동산이 되어 부동산 정책 및 시장 변동에 따라 총자산 규모가 변동되는 위험한 상태가 될 듯.

게다가 질병·사고·휴직 시에 언제든지 찾아 쓸 수 있는 비상 자금이 거의 없는 것이 가장 큰 문제이다. 맞벌이에게 권장되는 저축 및 투자액은 소득의 60%(자녀가 있을 시에는 50%)이므로 지출을 좀 더 줄여 저축 투자액을 4백만원으로 높여도 좋다.

2 전략적으로 자산을 배분한다
장기적으로 볼 때 자산 포트폴리오의 수익률은 종목 선택이나 매매 타이밍이 아닌, ‘전략적 자산 배분’에 의해 결정된다. 따라서 현재 부동산에 편중되어 있는 자산을 부동산 60%, 금융 자산 40%(유동성 10%, 채권 40%, 주식 50%)를 목표로 점진적으로 재편하는 것이 바람직하다. 그래서 단기 투자는 유동성 확보와 단기 자금 확보에 주안점을 두고, 중장기 투자는 재무 목표(은퇴, 주택 확장 등)를 실현할 수 있도록 포트폴리오를 구성하였다.

중장기 부분에서의 투자안은 적극적 투자를 통해 9~10%의 기대 수익을 거둘 수 있는 공격적 포트폴리오(손실 가능)와 정기예금 이자보다 조금 높은 6~7% 기대 수익을 거둘 수 있는 안정적 포트폴리오로 만들었다.

3 대출 상환 및 여유 자금 1천만원 운용안
현재 저축이나 투자에 사용할 수 있는 금액은 월 3백18만원으로 이 금액을 활용하는 데에는 몇 가지 가정이 가능하다. 전액우선 상환하는 방안, 부채 상환 및 저축 투자를 병행하는 방안, 저축 투자에 집중하는 방안 3가지 가운데 가장 추천하고 싶은 것은 부채 상환과 투자를 동시에 진행하는 방안이다.

대출 금액이 크지 않은 데다, 대출 금리가 높아지고 주식 및 채권 시장이 하락할 경우 이자가 투자 수익률보다 커질 위험이 있으므로 상환을 병행하는 편이 낫다. 소득과 대출 금액을 고려할 때 5년에 걸쳐 대출금을 상환하는 것이 적정하므로, 매월 97만원은 원리금 상환을 하고 나머지 2백21만원은 단기(20%) 45만원, 중기(40%) 88만원, 장기(40%) 88만원으로 나누어 금융 상품에 투자한다.

현재 수시입출식 예금으로 보유하고 있는 1천만원은 ‘공격적 포트폴리오’를 따른다면 CMA에 넣어두고 매달 83만원씩(=1천만원/12개월) 적립식 펀드 투자를 권하고 싶다. 대출 금리가 6% 이상으로 인상되면 ‘안정적 포트폴리오’에서는 1천만원의 투자 수익보다 이자 부담이 커질 수 있으므로 먼저 대출금을 중도 상환한다.


<기획 : 조영선 기자 | 사진 : 류재권 기자
재무 설계 : 홍승희 CFP, 문강한 AFPK, 김준호 CFP>
* 중앙 M&B의 모든 콘텐츠(또는 본 기사)는 저작권법의 보호를 받는 바, 무단 전재·복사·배포 등을 금합니다.
출처 : [레몬트리]
기사제공 : (주)엔위즈



하나 은행에서 보낸 DM에 들어있는 내용이다. 음... 이거 올렸다고 잡혀가는건 아니겠지. 보다보니 스크랩 해두고 볼 필요가 있어서 올린다.
여튼, 재테크 못지않게 빚테크도 필요하단 말이지... 쉽지 않아. 끄응...
나이를 먹어가면 먹어갈수록 부모님들이 참 존경스러워진다.

'재테크' 카테고리의 다른 글

확정일자인  (8) 2007.07.15
빚테크  (0) 2007.03.22
0 Comments
댓글쓰기 폼